Наскоро правих едно сравнение на проектантските хонорари в България и извън нея. И понеже проектирането върви за ръка с цените на строителството/имотите (или поне така би трябвало да бъде), ще взема да пусна една публикация и за тях.
В Германия (например Щутгарт) цената на един апартамент средно качество, не в центъра, започва от 1500 Е/м2. Съвсем познати суми - нищо стряскащо. Следва Италия (Милано) - там цените започват от 3000 - двойно. А да не говорим за Париж - четворно. И едва ли през прозореца ще се вижда Айфеловата кула. Та къде сме ние в цялата история? В момента ново строителство в София, малко над средното ниво на качество, може да се намери и по 900 Е/м2. Става дума за офертни цени; при сключване на сделка цените са доста по-различни. Общо взето, компаниите си държат почти същите цени като преди кризата, за да не се издават, че издишат откъм финанси. Никой няма да дойде да пазарува, ако разбере, че са изпаднали в несъстоятелност - я довършат строежа, я - не. Но пък като дойде клиентът, сделка на всяка цена трябва да има и се сключват договори на по 20-30% занижени цени спрямо офертните. Че чак се стига до убийствените промоции от по 400-500 Евро - на себестойност, колкото да си избият инвестицията. Така че ако сте решили да пазарувате и ако сте малко по-нахални, може и да ударите кьоравото. Няма да трае дълго този период, обаче - краят на кризата наскоро бе обявен официално в Швейцария (то пък там кога ли е имало), така че нищо чудно догодина да отлепим нагоре полека-лека.
Но идеята ми е друга - не чак толкова да се взирам в пазарната ситуация в момента, а да направя съпоставка с цените за проектиране и съответстващите им за имотите. Ясно - най-много се доближаваме до Германия, макар и да са 1.5 пъти по-високи. Това, в случая няма значение, защото в момента, в който затрудненията отминат, цените пак ще тръгнат нагоре. Усилено преследваме европейските стандарти. Само дето с проектирането си тъпчем на едно място. Все пак, започнаха да се появяват все по-качествени проекти, не всичко е като преди няколко години - през просото. За тогава ми е ясно - тия колеги не заслужават и 9-те Евро на квадрат, но за съжаление сега всички ядем попарата. Архитект в момента не значи нищо. У нас. Извън “у нас” е друго. Не мога да се съглася напълно с мненията, които се появиха под предишната статия на тази тема - че архитектите в Щатите не се тачели много-много, пък и не печелели добре, защото имали сума ти такси и тн. Ако трябва да сме напълно честни, това не е съвсем така. Има някаква част от тамошната колегия, която буквално си изкарва хляба с някое и друго преустройство, с къщички и тн. Но има и такива, които проектират усилено, имат си клиентела, печелят конкурси. Познавам няколко американски архитекта, дори съм работил по общ проект с тях и бих казал, че са доста добре като материална осигуреност, като заетост, като самочувствие.. Друг е въпросът колко е основателно последното, но това вече опира до лични възгледи и оценка на креативността.
Много сме далеч от истината. И имотите ни са далеч, но усилено наваксват. Само хонорарите изостават.
Тагове: архитектура, имоти, проектиране, цени
Но нали всички са строители в тази държава…. такива...
Въпрос: “Кой е виновен за тази ситуация?”
Отговор:
а. Клиентите ни са виновни
б. Ние сме си виновни
@Иван Цукев - Блестящо направен анализ и изведен от него въпрос, но нека го допълня Ти провери ли какво съдържа един американски проект или пък един немски проект срещу парите които взимат тамошните архитекти. Едва тогава можеш да питаш кой е виновен. В свободните пазарни условия нашата услуга е стока и като такава трябва да отговаря на някакъв стандарт от очаквания към стоката. Та насочващият ми въпрос е какъв е стандарта на очаквания от страна на българският клиент на тази услуга нареченя - инвестиционен проект
@Julyan von Emona - Едно е какво да включва, друго е какво му е качеството. Това, което трябва да включва е всичко необходимо за извършване на строителството според законите на съответната страна. В нашия случай - технически проект, защо не и работен, част конструктивна, ел, овки, пбз, озеленяване и всичките щуротии - да не ги изброявам. В някои страни е практика да се строи по архитектурни чертежи (архитектите си правят и конструктивната част), но съответно взимат по-голяма част от хонорара. В случая, разбира се, става въпрос за целия хонорар, който, както и да го въртиш, кой каквото и парче от баницата да дръпне - все си е същият.
@Иван Цукев - П.п.: Отговор - и А, и Б
Според мен, има един дори още по интересен и по-вълнуващ въпрос,колеги…
Колко взима един архитект за 1-2-3-n годишният си труд по един проэкт и каква комисионна прибира един estate agent за своят 1-2-3 седмичен труд продавайки същият този имот?
М? Any ideas?
@mok - Може би неправилно съм се изразил. Имах предвид степента на конкретност в която се предсавят проектите,в смисъл - при нас разрешението за строеж можеш да го добиеш и върху идеен проект, а дали това е така и в запада. Аз не знам.Чувал съм от тук от там най-различни неща имам някои лични наблюдения за GB, там при всички случаи имаш застраховка “професионална отговорност”, а при застрахователните агенти се отива с толкова подробен проект, в сравнение с който нашата “работна фаза” е скица от детската градина.Ако не го направиш нито кредит можеш да теглиш, нито можеш да ползваш държавни преференции. Единственият ти изход е да обявиш и да заложиш собствени капитали като гаранция. Така постъпват “Vikers” например, но не всеки е с техните възможностти.
За такива проекти в такава степен на конкретност британските архитекти и инженери взимат “луди” спаред нашите представи пари, ама я се позамисли ти самият ще си ли в състояние от раз да направиш такъв проект, при това истински съгласуван с останалите специалностти. Само като пример ще ти кажа, че в специалност архитектура има обозначение на каква височина от готовия под и на какво разстояние от готовата рамка на вратата се намира оста на ключа за запалване на лампата и прочие неща.
@Julyan von Emona - Дали може да се вземе разрешение както при нас на идеен проект - това не мога да ти кажа. Но предполагам - едва ли. Съгласявам се веднага, че проектите на запад са доста по-подробни, но всъщност това е възможно и тук да се случи, стига да поиска инвеститорът. Съвсем наскоро правих един проект, по който се изискваха толкова подробни количествени сметки, че чак стоперите на вратите трабваше да бъдат описани. А по отношение на ключовете за осветление и контактите - разбира се, че и при нас е така (или поне би трябвало да е) - специалистът по част ЕЛ се грижи за това - напр. слага всички ключове на 1.40 от готов под.
@mok - Ето че стигнахме до същността - и тя е “дали инвеститора ще го поиска”, а за да го поиска трябва да има механизъм, който да го нокора. Утях такива механизми има било такива изградени на пазарен принцип каякто е в GB например - или държавни регулации както съм чувал, че е в Германия.
У нас дали заради прохождащата пазарна икономика, дали поради масовите нагласи, се счита че проектите са индулгенция за пред Общината, а в последствие инвеститорите и строителите сами решават как да се справят с нещата по време на изграждането на обекта. Някой (много рядко)възлагат следващи фази, все още считайки, че не подробните проекти са тези които ще им дадат представа за предстоящите разходи по изпълнението и за това плащат само идейния проект(”индулгенцията”) и до тук. От тук са и като цяло по ниските проектантски хонорари отнесени към обема СМР или към пазарните цени на готовия продукт (според Цукев).
Аз бих задал следвасщите въпроси след наи-съществения “дали инвеститора ще го писка” ,а те са “защо ще го поиска” и “кога ще го поиска” ,а те според мен са ключа за палатката
P.S. Бай Спиридоне - estate agent-а могъл-взел
Доста се обсъжда за цените за проектиране, но никой не каза нищо за тези за изпълнение. В публикацията се споменават цените за 1 м2 в Германия - 1500 Евро, да приемем че цената в БГ е 900 евро/м2. Цената е различна, но е съизмерима, защото труда там и тук е на различни цени, материалите тук доколкото знам са по-евтини. Да не говорим, че на фирмата (строител) им излиза 400 евро 1 м2, цената зависи от материалите, но цените на които се продават жилищата са с доста добра печалба. За финал: не гледам в паницата на фирмите строители, просто го споменавам.
@Владимир Карапетров - Това е така. Тук едно добро изпълнение например на жилищна сграда е към 400-500 Е/м2. Също така, трябва да се вземе предвид, че някои материали при едно такова изпълнение са от фирми-вносителки и са с европейско качество и цени. Но накратко казано - горе долу готовия продукт се продава на цена два (до три) пъти по-голяма от чистата строителна стойност на обекта. Съдейки по това, поддържам тезата си, че един проект трябва да се определя според строителната му стойност - колкото повече, толкова повече.
400-500 евро според мен е масовата горна граница.Не забравяите обаче че да се построи един обект му трябва парцел - именно в последните години там цените скочиха наи болезнено.
Цените за проектиране ли са наистина големият ни проблем или факта, че зад тези хонорари стоят несъизмерими като качество продукти при различните проектанти. И един непросветен инвеститор няма никакъв шанс да разбере това. Другата ни трагедия е, че много от просветените инвеститори плащат най-ниската възможна цена за нискокачествен продукт, защото тях и той ги устройва. В крайна сметка за българина винаги е било важно количеството, качеството е на втори план…
Rado_r e много прав. Там е същността на въпроса. Проектигте са като всяка друга стока и услуга. Има салам от 5 лв. и от 20 лв. килото. Всеки купува колкото може да си позволи.
Проблемът при нас е, че доста трудно може да се различи качеството на проектите от непрофесионалисти, каквито са в момента повечето инвеститори-възложители у нас. Дори в печатните издания понякога се публикуват много нискокачествени проекти - нашарени, натруфени чертежи, с различен мащаб на мебелите …
Да допълня за Италия - мой близък си купи къща покрай Болоня - 300 кв.м. за малко под 300 000 евро. Да не забравяме, че при къщата няма общи площи и други подобни - 300 кв. са си точно 300 кв!
Къщата е редова, в комплексче от 6-7 къщи, на 3 етажа, без сутерен, с много малко дворче. Разположена е в квартал от среден клас /за какъвто само може да си мечтая в БГ/, на около 10-15 км от идеалния център на града. С кола се достига за около 15 мин, защото поради това, че районът е заселен само с къщи, населението е малко и ме стават задръствания, а пътищата са перфектни. В съседния, по-скъп квартал, такава къща струва около 450 000 евро.
Mok, tova e dosta interesna diskusia, koito za sajlenie se razglejda po-dosta ednostrannen nachin - BG e chast ot EU i cenite shte stanat kato v EU, a moje i po-nagore.. da ama za sajalenie balona v BG prodaljava da e bolezneno nadut. Za primer shte vi dam dopalnenieto na Kliment predi men. “Къщата е редова, в комплексче от 6-7 къщи, на 3 етажа, без сутерен, с много малко дворче. Разположена е в квартал от среден клас /за какъвто само може да си мечтая в БГ/, на около 10-15 км от идеалния център на града. С кола се достига за около 15 мин, защото поради това, че районът е заселен само с къщи, населението е малко и ме стават задръствания, а пътищата са перфектни.” cena v Italia na super miasto - 1000e na kvdrat.. prodajna stoinost.. kolko e stroitelnata nikoi ne znae i tia deto kupuvat ne gi interesuva…Shte doide li njakoi italianec da si kupi v centara na Sofia na 2000e ..ne, koi shte doide da si kupi?…Evtinite pari svarshiha…Naciata e bolezneno zastariavashta i osven tova ima 110 000 investicionni imota samo v Sofia…bezraboticata teparva shte se kachva, darjavata njama pari da stimulira bransha, koito ne e taina beshe 40% ot BVP…Ot tuk sledva che cenite skoro njama da se vdignat- koito shte nakara striotelite da natiskat za po-niski ceni na proektiraneto. I nashego brata architekta za da ojivee shte se navie na kakvato i da e cena, nezavisimo che ima tarifi i officialni ceni.Konkurenciata opredelia realnite ceni, ne tarifite i mai malko striotelite i cenatata na sgradata.
@observer - Радвам се, че обръщаш внимание освен на всичко останало и на това, че тематиката е разгледана едностранчиво. Това, всъщност е и целта в случая - да повдигна определен въпрос разгледан през филтъра на личните ми виждания (възгледи), за да може всички, които имат желание да си кажат мнението и по този начин всеки да прецени за себе си къде точно е истината. Няма нищо по-полезно от градивна дискусия. По въпроса за спукването на балончето - всичко това е истина, спор няма. Идеята е дали може да се тръгне от промяна в образуването на цените, тъй като в момента всичко е адски забъркато в нормите и нещата си опират баш само до пазарлък - чул там човекът, че може да мине и за 9Е и спори ли спори, а ние накрая - ще приемем, де ще ходим..
да
кофти е сега като останаха само къщи за правене 
инак 1000м2Х9Е е нечувана заплата за едиия месец, в който се правеше една кооперация до скоро.
тия цени от по 9Е за направата на малък обект може да ги вземе само някой с наемни работници, само и само да им изкара заплатките.
а за архитектура няма ли да поговорим?
нека и аз да пусна една едностранчива хипотеза
нека подчиним архитектурната професия на “законите на пазара”…
Архитектурата не може да бъде продукт! Какъвто е телевизора или ютията или други (в общия случай)
Архитектурата е проект за реализация на продукт. И носи отговорността за жизнеспособността на този продукт.
Архитекта не продава предмет.
Архитекта продава организация!
От гледна точка на спорът за комисионните на агенциите за недвижими имоти – които „организират покупката на имот” – архитектът, който организира физическите характеристики на този „имот” трябва да получи много повече.
Всъщност, архитекта би трябвало да получи ВСИЧКО, след като се приспадне труда на стоителните работници, материялите, таксите и данъците, цената на земята и комисионната на „предприемача” (или месечните му заплати)…
нека да не изпускаме същността на професията.
нека да направим сметките трезво.
Поста на observer ме подсети да допълня още нещо. Строителната стойност на въпросната къща е МНОГО по-висока от тази в БГ!
Ето защо:
- къщата е с топлоизолация вътре в стената, а не залепена отвън;
- всички стени отвън са изпълнени с фугирана тухлена зидария от истински тухли;
- всички дограми са с вградени външни ролетни щори и комарници, като кутиите на щорите са скрити в стената и не се виждат отвън;
- вратите от дневната към дворчето са плъзгащи, с плъзгащи щори и комарници и се скриват в дебелината на стената;
- къщата е с гредоред, изпълнен от хубави слепени греди; за тези, които не знаят - когато подът е гредоред, той е топъл, не се налага да ходиш обут с чехли вкъщи и можеш да оставиш децата да лежат на пода колкото им се иска;
- цената е за завършена къща, т.е измазани и боядисани стени, положени подови покрития, мраморно стълбище, завършени бани;
- най-впечатляващо беше, че не намерих забележки по изпълнението и детайлите!
@морков - Това което казваш е съвършенно правилно, но твърде теоритично. Жко прегледаш предишните постове ще видиш, че има два типа нагласи около които се групират два типа мнения, а те са:
1. Възложителя не знае какво екачественн проект, който според Вашата визия да натовари със своето качество строителния продукт и;
2. Българският клиент не търси качеството а ефтинджос
Ако стои някакъв въпрос във връзка с цените за проектиране той е: Чрез какви икономически лостове да се предизвика полужителна реакция по зададените въпроси. Също така е интересен е въпроса кой и защо следва (или не) да държи в ръцете си подобни лостове
MOk i Morkov, milsia che discussita za komisionnite na agentite za nedvijumi imoti sa obekt na druga discusia i njama smisal da se predava znachenie na tova kolko te vzimat i kak ne go zaslujavat. Tova mnenie e podobno i v US, no pochti 99% ot sdelkite minavat prez tiah i shte prodaljat da minavat.
Che nie architektite sme nai-velikite v stroitelnata industria e mnenie koeto se nalaga ot mnogo iztochnici i obrazuvatelnata systema do krainost. Imaiki vazmojnost da sam ot drugata strana me kara mnogo chesto da se zamisliam imat li nashte pretencii osnovanie v process koito architekta e samo edna branka ot veriga institucii da si prepisvame zaslugi i zaplashtane koito njamat realna ocenka na vlojenia trud nito kvalifikacia. Ot tam idva i stremeja za po-visoki ceni na nashte uslugi, koito nie opredeliame kato edni a v realnost te moje bi imat razlichna velichina opredelishta se ot pazara i do goliama stepen intelekta i kvalifikaciata na investicionnoto tialo. Za tezi koito se interesuvat po seriozno razgledaite na kade otiva industriata i kakva shte bade roliata na architekta v neja:
http://en.wikipedia.org/wiki/Integrated_Project_Delivery
Moje te li da mi obiasnite po njakav nachin uvelichavaneto na na cenite na proektirane ot $6 prez 2002 do $60 v kraja na 2008 i dali se daljat na povishavaneto na kvalifikaciata ili talanta na architektite? Nishto podobno, kakto i v US taka i v BG nashia trud se oceniavashe na bazata na lesni pari vlizashti v bransha - v US ot super niski lihvi v BG lihvi + prane na pari. Prez 2005 godina imashe 4 stranici s objavi za rabota na architekti v Washington Post.. sega ako ima 2 objavi- tova se schita za 200% podobrenie ot minalata sedmica…Ot tam idva i misalta..kolkoto i da ni se iska nashiata profesia da e razlichna ot zakonite na ikonomikata zashtoto nie sme “artisti”, to realnata ocenka e che nie prodavame trud i vinagi sme bili za vsichki ostanali naemnici. Daje v shtatite se sheguvat che architektite zaedno s prostitutkite sa edna ot malkite profesii koito imat klientela.. drugite imat klienti…Ot tam koito se predlaga po-dobre mu se plashta po dobre, koito si varshi po-dobre rabota shte si ima klientela. Niama da se povtori balona ot 2003-2007 tuk v US, pri vas 2004-2008 v sledvashtite 10-15 godini. Taka che tribva da sviknem s misalta che imame mnogo da uchim kak da se prodavame i kak da gledame po-realno na izkustvoto - “Architektura”.
Otnosno stroitelnata stoinost po opisanieto koeto napravi Kliment predi men po-gore: tuk v shtatite vsichko se postavia na edna dosta pragmatichna osnova i ne moga da kaja che kachestvoto e na super nivo. Znam sas sigurnost che pri nai-golemia bum 2007 godina striotelnata stoinost v Washington behse okolo 3000 na m2 a se prodavaha v nai dobria sluchai na super mesta imoti za okolo 4,800 do 5000/m2. Sega ima mnogo chesti sluchai na prodajbi pod stroitelna stoinost. Cenite moje bi plashat, no poviarvaite mi do skoro DC ne mojeshe da se meri s NY ili LA i San Francisko po ceni. Padaneto beshe glavolomno…stramno i dosta strashno-35% na godina ( veche 3ta godina)kato broikata na jilishtata koito bjaha predadeni i vse oshte se strojaha stigaha za prodajbi za nad 5 godini napred…Inerciata prodalji mnogo slabo za oloko 6 meseca i 2008 sredata vsichko umria…vkaraite v tova uravnenie i mnogoto imoti ot bankite i shte vi stane jasna perspektivata koito ni ochakva, kakto tuk taka i v BG tam ste v inercionnia moment..I ot gore na vsichko offite i targovskite sgradi padat obiknoveno 2 do 3 godini sled spukvaneto na jilishtnia balon. Tova e edna spirala koito se zahranva ot samosebesi i loshoto e che e v posoka na dolu…Nadiavam se tozi malak analiz da vi dade predstava kade sa cenite na imotite v BG i kak sravniavaneto im s evropeiskite i ot tam sravnjavaneto na honorarite za proektirane e bezsmisleno.. vijte imashe li balon na nedvijimite imoti v Germania i skandinavskite strani i kakva e bila cenata na nashte imoti prez 2002 sravnenie s tehnite. Razlikata v balona shte vi dade s malki otklonenia nivoto na korekcia… vijte statistiki v Zillow.com za razlichnite shtati i srednata cena na imotite v tiah.. vijte nai-bednia shtat i na nai-bogatia(t.e BG e nai-bednia EU shtat) i vijte kak shte se otnasiat cenite kam nai-bodatite). Cenata na Kliement v Italia ne e niska, tazi v BG e mnogo naduta. Tam otdavna e ureguliran procesa i cenata e po-realna.